Formalités

1. De quoi avez-vous besoin pour acheter une maison en Espagne en tant que non-résident ?

Si vous avez décidé d’acheter un bien immobilier en Espagne mais que vous ne résidez pas (au sens Résident Fiscal) dans ce pays, nous vous conseillons de réunir les conditions suivantes avant d’accéder à la propriété :

• Obtenir le NIE (Numéro d’Identification de l’Etranger). C’est un numéro personnel et unique, indispensable pour toute transaction immobilière effectuée dans le pays. Ce document n’est pas indispensable pour démarrer l’étude avec des institutions financières.
• Ouvrir un compte bancaire en Espagne. Ce n’est pas obligatoire, mais cela est conseillé. Cela vous permettra de déposer des fonds, de recevoir ou d’envoyer des virements, etc. Ces comptes pourront supporter une série des dépenses préliminaires. Il est donc recommandé de comparer différentes banques pour choisir l’option qui vous convient le mieux.
• Demandez conseil à un avocat qui exerce ses activités en Espagne et peut vous aider. Il pourra même éventuellement vous représenter pour certaines formalités.
• Établissez un « Contrato de Ahrras » (équivalent de notre Compromis de Vente Français), au moment du quel une partie du prix sera payée et déduite du prix final payable lorsque le transfert de propriété sera effectué par devant un notaire. Attention : la fraction du Prix payée sera directement versée au vendeur (et non pas au notaire comme en France). De plus habituellement il n’y a pas de conditions suspensives.
• Pour les investisseurs de pays non membres de l’UE, l’achat d’une propriété en Espagne pour laquelle vous investissez un montant supérieur à 500 000 € peut vous permettre de demander un visa ou un titre de séjour spécial pour « investisseurs ».

 

2. Résumé des obligations fiscales et générales pour acheter, vendre, louer un bien en Espagne

(Informations fournies à titre indicatif)

1. 
   

   Pour acheter

   1. Frais et taxes principales

      • Première transmission d’une maison (Neuf) (ou d’un appartement), d’un garage et d’une pièce de stockage : TVA (1) à 10% si tout a été écrit en même temps que la maison et pas plus de 2 garages et une pièce de stockage, plus 1,5% de AJD (2).
      • Première transmission de garages ou d’une pièce de stockage : TVA de 21% s’ils sont enregistrés indépendamment du bien principal, plus 1,5% de AJD.
      • À partir de la deuxième transmission d’un bien (Ancien), d’un garage ou d’une pièce de stockage : ITP (3), dans une fourchette allant de 8% à 400 000 €, 9% de 400 000 € à 700 000 € et 13% à partir de 700 000 €, si l’opération est effectuée entre particuliers. Si l’acheteur et le cédant sont assujettis à la TVA, ils peuvent renoncer à l’exonération de la TVA. L’opération passe donc à la TVA à 21% plus 1,5% de la DJA.

   2. Frais et taxes secondaires

      • Important : vérifiez que le vendeur est à jour avec le paiement des taxes locales (IBI et Ordures ménagères). Dans le cas contraire, l’acheteur sera responsable, il est donc conseillé de retenir ce montant sur le prix d’achat au moment de la signature Notaire.
      • Si le vendeur n’est pas résident fiscal en Espagne, l’acheteur retiendra également 3% du prix de vente et sera responsable de son paiement auprès de l’administration fiscale Espagnole. Le paiement devra être réalisé dans le mois suivant la date d’achat.
      • Le non-résident fiscal devra être en possession du NIE (5).
      • Notaire : cela dépend du type d’acte, du nombre d’acheteurs et de vendeurs, du montant de l’opération, s’il existe une hypothèque, etc. À titre indicatif : pour une écriture simple et simple d’une valeur de 300 000 €, le prix est d’environ 850 €. Pour une valeur de 500 000 €, ils s’élèvent à environ 950 €.
      • Inscription au registre de la propriété : Généralement inférieur au frais de notaire ci-dessus.
      • AJD : Si une hypothèque est constituée, 1,5% de la dette hypothécaire, qui correspond généralement à environ une fois et demie le principal du prêt.
      • Plus Valia municipal (6) : selon la loi, doit être payée par le vendeur, sauf convention contraire. Il s’agit d’une taxe perçue par la commune. Dans le cas d’un vendeur non-résident en Espagne, l’acheteur est tenu de régler cette taxe.
      • Avocat : environ 0,5 à 1 % de la valeur de l’opération, plus la TVA correspondante.
      • Commission de l’agence immobilière : Habituellement de 5 à 6 % du prix de vente, généralement payé par le vendeur.
2. 
   

   Pour vendre

   1. Frais et taxes principales

      • Lors de la vente, le vendeur doit s’acquitter une taxe sur la Plus-Value (Différence entre la valeur d’acquisition et la valeur de revente).
      • Lorsque le vendeur est un étranger qui n’est pas un résident fiscal en Espagne : retenue à la source de 3% sur le prix de vente (au moment de la signature notaire), que l’acheteur doit payer à l’AEAT. Dans les 90 jours ouvrables suivant l’acte de vente, le vendeur non-résident devra déclarer la Plus-Value et payer les taxes (au taux actuel de 19%). La retenue à la source sera déduite du montant à payer. S’il y a eu des pertes, vous pouvez demander le retour de la retenue.
      • Lorsque le vendeur est un Espagnol ou un étranger résidant en Espagne et âgé de plus de 65 ans et vivant au domicile depuis plus de 3 ans (c’est-à-dire qu’il transmet sa résidence habituelle), il ne paie pas d’impôt pour le gain en capital éventuel.
      • Lorsque le vendeur est une société espagnole : 25% d’impôts sont payés sur le bénéfice obtenu lors de son intégration dans le compte de résultat de la société. Cela dépendra du niveau d’affection du bien et de l’activité que l’entreprise exerce.
      • Lorsque le vendeur est un étranger ayant sa résidence fiscale en Espagne : le traitement fiscal est similaire à celui appliqué à un Espagnol.
      • Lorsque le vendeur est espagnol : dans la déclaration de l’impôt sur le revenu des particuliers, le vendeur doit déclarer le montant de la vente, réduit des coûts d’acquisition et des réformes, le cas échéant, et peut les justifier. Le gain est intégré à la section des plus-values de l’IRPF et est imposé au taux correspondant à tout moment, il est actuellement de 19%. Le vendeur doit également payer la plus-value municipale.

   2. Frais et taxes secondaires

      • Plus Valia Municipale : Selon la loi, elle est due par le vendeur. Il est possible d’en convenir différemment, mais la commune le réclamera toujours au vendeur. Dans le cas où le vendeur est non-résident, la responsabilité du paiement est inversée et l’acheteur en sera tenu pour redevable.
      • Avocat : environ 0,5 à 1% de la valeur de l’opération.
      • Commissions des agences immobilières : Les commissions précédemment convenues avec l’agence, généralement de 5% à 6%, plus TVA.
      • La propriété doit être à jour des paiements IBI, des frais de collecte des ordures ménagères et des frais de la communauté des copropriétaires.

 

3. Une fois le Bien Immobilier acheté

La commune émettra les taxes suivantes pouvant être directement domiciliés sur un compte bancaire:

• IBI : Le montant de cette taxe est annuel, il est dû le 1 er janvier de chaque année et à Ibiza, il est payé entre août et septembre. Sa valeur est mise à jour chaque année dans les budgets municipaux. Le reçu IBI contient le numéro de référence cadastral et la valeur cadastrale du Bien.
• Taxes sur les ordures ménagères : Dans ce cas, il s’agit d’une taxe et les reçus sont généralement semestriels.
• Contributions spéciales (le cas échéant)
• Frais de copropriétés. Il est recommandé de consulter l’administrateur de copropriété qui doit émettre un certificat indiquant que le propriétaire antérieur est à jour avec le paiement. L’absence de ce certificat rend l’acheteur légalement responsable des frais qui seraient dus et qui correspondraient à l’exercice des 3 années précédentes.

 

4. Obligations d’un Non Résident propriétaire d’un bien immobilier en Espagne

• Paiement d’une taxe fiscale calculée sur la base d’un revenu annuel présumé (imputation du revenu) pour la propriété d’environ 24%, calculé sur 2% de la valeur cadastrale lorsqu’elle existe. Si aucune valeur cadastrale n’a été attribuée à la propriété lors de sa construction neuve, la taxe est calculée en tenant compte de 1,1% de la moitié de la valeur d’acquisition et le taux de 24% est appliqué au résultat. Si la valeur cadastrale est révisée 1,1% est appliqué au lieu de 2%. Une taxe est également payée (taxe foncière) si la valeur des actifs possédés en Espagne dépasse 700 000 euros par personne (sols, garages, locaux de stockage, comptes chèques, véhicules, actions de sociétés espagnoles, etc.).
• La même taxe est également versée par les étrangers résidants en Espagne, dans des résidences secondaires ou d’autres biens situés sur le territoire espagnol.
• Toute société étrangère possédant un logement en Espagne sera soumise à un impôt annuel de 3% calculé sur la valeur cadastrale. En cas de vente, le gain en capital sera taxé au taux établi de 20%.

 

5. Si vous louer votre bien

• Résidents espagnols ou fiscaux en Espagne : incluez le montant perçu pour la location de biens immobiliers dans la déclaration annuelle de revenus (7).
• Non-résidents : déclarez le montant des loyers perçus et payez des taxes de 24%.

 

Glossaire

(1) TVA : taxe sur la valeur ajoutée. Taux réduit actuel: 10%. Taux général: 21%.

(2) AJD : Actes juridiques documentés.

(3) ITP : Taxe de transfert de propriété.

(4) IBI : taxe foncière. Gestion municipale Environ 1% de la valeur cadastrale.

(5) NIE : Numéro d’identification de l’étranger.

(6) PLUSVALIA MUNICIPAL : Taxe basée sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains. Il s’agit d’une taxe municipale qui taxe l’augmentation de la valeur théorique du terrain en cas de vente. Elle est calculée sur le différentiel depuis sa dernière transmission.

(7) IRPF : Impôt sur le revenu des particuliers.